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141平米!万科第四代“小院别墅”是怎么设计出来的?
发布日期:2022-05-12 16:31   来源:未知   阅读:

  。正如苹果引领智能手机潮流一样,有些需求在未被挖掘之前是“不存在”的。所以,真正厉害的产品创新者,必然都拥有对需求趋势深刻的洞察力。

  就房地产而言,也不仅仅体房价的持续上涨上,中国人的居住方式在过去的20年里,也发生了剧烈变化。其中有一条线索是居住风格的嬗变:“欧陆风”——“现代风”—— “中式风”。彼此时限虽有重合交叉,但大体有这样的特征,从中能窥见人们的居住需求和审美旨趣。

  这是中国住宅发展的一条“隐线”,也值得重视。那些引领行业的龙头房企们,在居住样式的研发上从未懈怠过。比如有家龙头房企最近举办发布会宣布,未来将大力发展中式住宅。再如万科多年来对住宅技术以及住宅样式的持续不断的研发。

  房地产说到底生产的产品是房子,最终还是要满足客户的实际居住,这是“创造真实价值”的根本落脚点,对任何行业都一样。谁创造的真实价值多,谁就能持续赢得客户。

  过去的变化我们都能体察得到,但未来呢?什么样的住宅会吃香?研究这个问题,不但对于什么房子更好卖有帮助,自然也对什么房子更能涨价有帮助。比如我们看出行方式,就是在短短这几年,发生了非常大的变革。网约车的出现,的士公司可谓损失惨重,出租车司机也是怨声载道。这个在提醒我们,你需要时时刻刻去揣摩需求的变化,并为此未雨绸缪。

  二胎放开(甚至可预期的计划生育政策废止),带来多孩家庭的居住需求会阶段性繁荣。

  传统中国模糊的家庭界限有机会被新一代年轻人终止,“公共/私密空间”的区分将变得非常重要。

  精细化,未来会有非常多的小众产品,针对精细化人群,一招通吃的大盘模式会慢慢减弱。

  比如说,公共/私密空间的发展。前阵子看深圳一个豪宅,开发商说,有个90后来看房,劈头就问,90平米有几个卧室,得知是一个卧室,就很开心的说:一个卧室好,如果是两个卧室,我就没办法阻止爸妈来一起住了。深圳已经开始出现80/90平米的高层做1房1厅,而且即将出现200平米以上的双套间。

  再比如说,老年住宅的发展,也已极为不同。前些日子去看了广州一个养老公寓,公共空间一层楼用来跳广场舞、书法绘画,更可惊奇是摆它几十张麻将桌。床头、淋浴处都有警铃,门槛过渡都是缓坡。关键是选址在市中心,毗邻医院、公园,大违传统养老地产选在山间海边。

  但我们今天讲的是一个“小别墅”的潮流,我认为这类产品在未来会很有机会繁荣。

  有天有地,素来是中国人传统的居住梦想,但这些年来,别墅在市场上的表现,并没有大平层跑得好。究其原因,我认为除了主流看法——别墅面积过大,总价过高,流转性弱,邻里效应差——之外,还有一个家庭结构的原因。过去20年,因为严厉的计划生育,中国快速转向“核心家庭”。这个家庭结构对面积巨大的别墅而言,是撑不起来的。另外,随着房价连年上涨,别墅的受众面也越来越小。故此,虽然供应稀少,但在人口密度较大的都市圈内,未成居住主流。

  但在未来数年内,小别墅可能会异军突起,迎来一个繁荣期。原因也是上述家庭结构在出现新的变化,尽管现在二胎放开的效果不及预期,但是基于下面三点考量,小别墅会成为一种非常有吸引力的产品。

  一是多孩家庭会增加,他们的需求会不同。预期计划生育政策会持续放宽,二孩、三孩甚至多孩家庭的数量会持续增加,加上老人,这部分家庭需要更大的居住空间。传统的平层无法满足,但太大的别墅又无力承担。

  二是,居住品质升级带来的空间改善需求增加。相当一部分家庭,随着收入增加,慢慢进入居住改善期,对未来的家庭生活有更高的期许。尤其是对公共/私密空间的分界更加重视,传统的平层不能解决这个问题,但别墅可尽显优势。

  三是,别墅缩小产生大平层的替代效应。别墅缩小之后,价格会和大平层差不多,但因为其拓展面积大,公共/私密空间做得好,且有车位,会对大平层产生全方位的替代。

  因此,可以说,小别墅是一种折中主义的产品,介乎大别墅与高层大平层之间。和大别墅相比,总价低,紧凑性强,好流转,又同有天有地有车位。和大平层相比,总价相当,但有天有地有院子,可使用空间大,优点更多。对于上述那部分特定的人群而言,小别墅有机会激发出他们之前从未被满足但一直存在的需求。

  像万科近年正在着力研发、并且眼下正在东莞等地力推的“小别墅”,正验证了这样的居住新流变——让你可以用400万的四房大平层之价,换一个141平米、上下四层的“精装田园小别墅”。

  第一代,威登别墅时代。资源型别墅,率先探索国内本土别墅市场,大、阔、豪。

  第二代,十七英里时代,严迅奇作品“海边的方盒子”,现代风,个性主义。整体借鉴欧美顶级别墅设计,满足现代富人阶层生活想想。

  第三代,第五园时代,最早探索中式风格的一批开发商,“骨子里的中国”风行一时。开始回归传统,表现出多风格思考。

  延展至今,入第四代,“小院别墅”。历经广州、深圳、佛山、厦门、福州、三亚6座城市实践,2018年,再落东莞。

  小院别墅,是万科调研了大量三代同堂家庭的居住需求后,产生的新的建筑形态。它的面世,就是为了解决多孩+老人家庭的改善性需求的。

  别墅占地不过数十平米,建筑面积约141平米,如何做到独门独户有车位、有天有地有院子?建筑师的灵感来源很单纯,来自小孩子搭建乐高积木,“L”型排布,将居住的几个必要模块,在4层空间中体现,并为每一栋小院别墅增加前庭院子。打造独门独院,270度三面采光,让院落空间成为家庭活动的中心,所有房间与公共空间都朝向私属院落布置,让院落景观最大化。

  这样最终做到,小面积、高使用率,在舒适度与土地占有之间,取得平衡。传统四房,实用率通常只能达到80%左右,小院别墅使用率几乎是前者的两倍。

  小院别墅,首先有“小院”,院子珍藏着中国人——尤其是80前一代——的童年记忆。设计师在首层入户处,留出一方足够一家人活动的入户庭院,既方便找回记忆,也提升了房屋的通风采光。

  别墅地上三层,地下一层,通过分层设计,将会客空间、公共空间、私人空间悉数实现,实现三代同堂但互不干扰。公共/私密空间的营造,将适应未来跨代家庭同居所需要的界限感。这一点,在大平层是无论如何都做不到的。

  小院别墅整体社区的规划灵感,也是在呼应中式住宅的回归。源自江南的老式坊巷,沿用杭州传统民居的“多进+多跨+园宅组合”的构成模式,重塑传统大别墅所缺失的邻里氛围。

  别墅园区主入口设迎宾大道,道上开口,为辅街,辅街划分了园区内的小院别墅组团,形成坊,坊中巷弄纵横,串联起每户的入户大门,入户即为私家庭院。户与户之间,共享门前巷弄,邻里走访便利。

  这样的小院别墅,一套价格最低只要398万,带装修。在东莞,同样的价钱,可以买到150平米左右的大平层,但两者的实用面积、生活质量,完全不可相提并论。

  而放眼整个环深都市圈,万科的小院别墅,可能是性价比最高的别墅产品了。总价不到400万,并且,这样的别墅不在远离城市核心的山间海边,而是就坐落在城市核心,拥有完善便利的城市配套。

  正在销售的万科大中江南院子,坐落于滨海湾东江水岸边,约800米上广深沿江高速,距离在建中的穗莞深城际轨道约1.5公里,6站可到宝安。项目1.5公里内拥有充沛的商业、教育、医疗、公园等丰富城市资源,并自带万科里商业中心及18班幼儿园。

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